房地產(chǎn)為什么轉(zhuǎn)型做白酒，浙江省十大地產(chǎn)白酒有哪些

你壓根沒有理解中國國情?，F(xiàn)在的茅臺(tái)，早就已經(jīng)不是茅臺(tái)了，它是一種官場(chǎng)貨幣，跟BT幣的用途相同。屬于硬通貨，人情往來，抵押貸款，都可以使用的。體積小，價(jià)格高，高保值，易流通性，聽著是不是跟黃金一個(gè)屬性。

官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)沒有，市場(chǎng)普遍認(rèn)同的浙江十大地產(chǎn)白酒有諸暨同山的“醉美”、“勾踐王”“祺香”“同高”“原鍋”臺(tái)州的“金山陵”溫州的“天關(guān)山”蘭溪的“梅江燒”烏鎮(zhèn)的“三白”湖州的“烏程”等，“醉美”、“勾踐王”這兩個(gè)品牌這兩年得過六個(gè)世界金獎(jiǎng)，非?；?，前幾年還被浙江政府部門作為浙江白酒代表帶去臺(tái)灣交流，被稱為“大陸金門高粱”呢！

市場(chǎng)變化瞬息萬變，就好像原來李嘉誠從塑膠花轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，他就是因?yàn)榭匆娏朔康禺a(chǎn)的市場(chǎng)，才會(huì)果斷進(jìn)軍房地產(chǎn)。董總是一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的生意人，對(duì)于市場(chǎng)有著自己獨(dú)到的見解，他看見了白酒的巨大市場(chǎng)，自然而然投身其中，更何況如今疫情在前，社交新零售也成為了后疫情時(shí)代的突破口。 百度能查到相關(guān)資料的。

貴州設(shè)定白酒發(fā)展目標(biāo)，無疑是一個(gè)利好預(yù)期。這些利好政策為酒業(yè)發(fā)展帶來了巨大發(fā)展空間。同時(shí)，也有利于貴州融入“長江經(jīng)濟(jì)帶”和珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)西部幾大城市群的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。白酒作為貴州的支柱產(chǎn)業(yè)和特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展白酒產(chǎn)業(yè)，對(duì)推動(dòng)貴州產(chǎn)業(yè)扶貧具有重要意義。同時(shí)，地方政府也對(duì)白酒產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了大力扶持，力圖推動(dòng)茅臺(tái)酒的新發(fā)展，使白酒產(chǎn)業(yè)成為貴州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一支柱。因此，在不同的發(fā)展節(jié)點(diǎn)上選擇什么樣的發(fā)展舉措，貴州也在不斷地進(jìn)行探索。近些年來，各地在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上思路明確，既有總的指導(dǎo)思想和發(fā)展目標(biāo)，在各產(chǎn)業(yè)發(fā)展上也有一些具體的發(fā)展理念和思路。但從總體上看，產(chǎn)業(yè)定位、功能定位、市場(chǎng)定位和發(fā)展目標(biāo)還不夠明確，有些方面還存在著一些不確定性。貴州茅臺(tái)作為貴州市場(chǎng)布局的重要板塊，其市場(chǎng)潛力巨大，空間巨大，發(fā)展空間巨大。但光靠豐富的經(jīng)濟(jì)資源是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須從自身的特點(diǎn)出發(fā)，找到適合貴州發(fā)展的正確方向，利用自身豐富的資源，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。在酒業(yè)發(fā)展層面，地方政府應(yīng)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、指導(dǎo)行業(yè)、服務(wù)企業(yè)，并加大對(duì)產(chǎn)區(qū)營銷、包裝和品牌建設(shè)的力度。通過政府的政策支持、市場(chǎng)規(guī)范和公共服務(wù)體系的建設(shè)，營造良好的發(fā)展環(huán)境，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)與第三產(chǎn)業(yè)尤其是金融、保險(xiǎn)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聯(lián)系，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)絡(luò)的同步發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，要打造“世界級(jí)名酒產(chǎn)區(qū)”，進(jìn)一步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群和集約化發(fā)展，合理布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拉動(dòng)和提升產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化，形成新的產(chǎn)業(yè)格局，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。最后，在進(jìn)行空間戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，既要依靠國家層面的空間戰(zhàn)略規(guī)劃，又要細(xì)化和分解貴州省的突出特點(diǎn)和問題。

　　老成都寬窄巷子的劉媽老酒坊　　——難得的女人，難得的酒　　《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 1983年10月25日 03版）　　1962年初冬的早晨薄霧漫漫，老成都寬窄巷子人來人往，賣米的、賣包子的、賣柴火的、賣糖果的、捏面人的等等好一番熱鬧！遠(yuǎn)處飄來一陣酒香隨后傳來響亮的吆喝“賣酒啦、賣酒啦!賣陳年高粱酒……”熟悉的吆喝聲一聽便是劉媽挑著酒擔(dān)子趕集來了，多少年來她那有力的雙腳穿梭在這條青石板路上。勤勞的劉媽總是保持著她那憨厚淳樸的笑容，劉媽老酒純手工釀造，天然五谷，新鮮嫰澤，原汁原味，緊緊包裹著令人沉醉的曲酒香味。輕輕飲下一口，甜軟細(xì)膩、濃情蜜意瞬間激起心中的不禁情懷，讓人欲說還休、欲罷不能，那久久的回味勝過一片田野、一彎小溪、一屢炊煙、一間小屋。讓浪漫與美味溢滿家鄉(xiāng)的味道！ “等你許久啦，以為你今天不來賣酒了！”一個(gè)賣柴火老漢提著酒壺道，忠厚老實(shí)的劉媽停下腳步，只是憨厚的笑笑從肩上放下沉重的擔(dān)子“張柴火，又是您啊！老規(guī)矩裝滿嗎？老漢笑著說“是、是、是……！”不知是酒香還是人情味，一上午買酒的人絡(luò)繹不絕。下午時(shí)分兩壇老酒已買完劉媽媽挑著酒擔(dān)子回到家中照顧身患哮喘病的丈夫，晚上在酒坊手工釀酒直至深夜。釀酒爭錢不夠丈夫藥費(fèi)，由于利薄生活過得十分清苦，老成都寬窄巷子的街上劉媽十年如一日。石板路上不知留下多少腳印，多少汗水，由于童叟無欺、對(duì)丈夫不離不棄在當(dāng)?shù)貍鳛榧言挘?75年出版《成都百行傳》一書中有記載劉媽賣酒陪夫之事實(shí)。82年《農(nóng)村婦女之友》贊揚(yáng)劉媽酒香人厚，婦女之典范！　　劉媽老酒坊緊緊抓住消費(fèi)者的口味需求，將曲酒與綿竹地區(qū)天然水質(zhì)兩種味道巧妙融合，大膽創(chuàng)新，將二者神奇地結(jié)合起來，從此，開創(chuàng)了健康和高品質(zhì)二者兼有融合的劉媽老酒坊新時(shí)代。　　今天劉媽老酒口口相傳，未來……！

轉(zhuǎn)載自《文旅小鎮(zhèn)觀察》，經(jīng)授權(quán)后發(fā)布。 或許，誰也不會(huì)想到，2020年兩個(gè)上演著極端走勢(shì)。 最為瘋狂的是白酒；搖搖欲墜的則是房地產(chǎn)。然而，一個(gè)現(xiàn)象更加有趣，房地產(chǎn)企業(yè)“嗜酒”，而白酒企業(yè)愛上了地產(chǎn)，只不過能不能成就彼此，都還是個(gè)未知數(shù)。 代表酒文化崛起的白酒小鎮(zhèn)們，能否延續(xù)白酒的神奇呢？鎮(zhèn)長對(duì)此充滿好奇。 白酒正在“飛天” 白酒為什么火爆，相信喝白酒和不喝白酒的人，都有各自的觀點(diǎn)。但不管如何，都不影響白酒企業(yè)市值的暴漲，就跟當(dāng)年房價(jià)的瘋狂一樣，沒多少人能說的清楚原因。 A股市場(chǎng)上，茅臺(tái)、五糧液代表了白酒的興盛。地產(chǎn)板塊上萬科、保利們的股價(jià)走勢(shì)與地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。 頗為神奇的是，地產(chǎn)行業(yè)是數(shù)十萬億的市場(chǎng)，只不過A股還沒有萬億市值的房企。這絲毫不影響白酒企業(yè)成就萬億市值。滬深兩市中，五糧液市值破一萬億，茅臺(tái)市值突破2.3萬億，成為名副其實(shí)的白酒大亨。反觀萬科的市值在3200億左右，保利地產(chǎn)則在1900億左右。 白酒的霸氣，就理所應(yīng)當(dāng)了。當(dāng)然，如果再看毛利率方面，茅臺(tái)和五糧液更是強(qiáng)大到無敵。 為何白酒企業(yè)如此霸氣呢，或許從一段話中可以看出端倪。 五糧液集團(tuán)董事長李曙光認(rèn)為，白酒行業(yè)作為永恒朝陽產(chǎn)業(yè)，長期不缺酒，但長期缺好酒。未來，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)區(qū)、優(yōu)勢(shì)企業(yè)、優(yōu)勢(shì)品牌將分享結(jié)構(gòu)性繁榮機(jī)會(huì)。 茅臺(tái) 五糧液代表什么呢？這就是A股白酒板塊半壁江山，3萬億市值需要多少家房企能夠超越呢？ 因此，近年來，房企參與控股酒類企業(yè)的呈現(xiàn)越來越多的趨勢(shì)。比如，天洋控股一度拿下了舍得酒業(yè)的控制權(quán)，上海豫園 旅游 商城拿下了金徽酒的控制權(quán)，當(dāng)然同樣的案例還有很多，從側(cè)面反映了酒類企業(yè)對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)的誘惑力的確很大。 同理，酒類企業(yè)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)同樣是有所期待。巨頭們?cè)缇桶茨筒蛔?，伺機(jī)進(jìn)場(chǎng)擁抱地產(chǎn)行業(yè)。 寡頭時(shí)代 另類賽道 細(xì)心的投資者一定會(huì)發(fā)現(xiàn)茅臺(tái)、五糧液都藏著“地產(chǎn)”。 茅臺(tái)的經(jīng)營范圍里可見，“茅臺(tái)酒系列產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售；飲料、食品、包裝材料的生產(chǎn)、銷售；防偽技術(shù)開發(fā)、信息產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)品的研制、開發(fā)；酒店經(jīng)營管理、住宿、餐飲、 娛樂 、洗浴及停車場(chǎng)管理服務(wù)。” 再來看看五糧液的地產(chǎn)含量，主營：酒類產(chǎn)品及相關(guān)輔助產(chǎn)品（瓶蓋、商標(biāo)、標(biāo)識(shí)及包裝制品）的生產(chǎn)經(jīng)營；兼營：飲料、藥品、水果種植、農(nóng)業(yè)種植、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、投資管理(不得從事非法集資、吸收公眾資金等金融活動(dòng))。 盡管大體量的地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚未出現(xiàn)，但足以表明茅臺(tái)和五糧液對(duì)于地產(chǎn)板塊的期許和布局已經(jīng)展開。 有著濃厚的酒文化，或許讓茅臺(tái)和五糧液最感興趣的是文旅。 近期，一則公告增加了市場(chǎng)對(duì)于酒類文旅的期許。 中天金融布公告稱，為促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)新發(fā)展，建設(shè)“特色商貿(mào)零售產(chǎn)業(yè)、體驗(yàn)式餐飲 娛樂 業(yè)、文旅休閑產(chǎn)業(yè)”三位一體的產(chǎn)業(yè)融合型項(xiàng)目，公司子公司貴陽房開擬與貴陽市云巖區(qū)人民政府在未來方舟片區(qū)實(shí)施“貴州·酒世界”項(xiàng)目。 為確保合作項(xiàng)目的順利實(shí)施，2020年12月15日，貴陽房開與云巖國投簽署《貴州酒世界項(xiàng)目合作協(xié)議》，貴陽房開擬將50億元資產(chǎn)劃至其全資子公司瑞景鑫公司，并由云巖國投受讓瑞景鑫公司100%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款暫定為50億元。 據(jù)悉，本次項(xiàng)目位于貴陽市云巖區(qū)未來方舟世貿(mào)半島，總建筑面積約100萬m。項(xiàng)目以“酒”為主題，建設(shè)包含文化展演體驗(yàn)中心、消費(fèi)體驗(yàn)空間及多元化精品酒店體系。依托世貿(mào)半島及未來方舟外灘7公里商業(yè)帶，引入全球高品質(zhì)餐飲、酒文化夜游 娛樂 、黔貨出山等豐富業(yè)態(tài)，營造兼具商業(yè)文旅休閑與生活美學(xué)鑒賞的國際化標(biāo)桿性體驗(yàn)空間。 公司表示，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)是公司與貴陽市云巖區(qū)人民政府分步實(shí)施“貴州·酒世界”項(xiàng)目合作的第一步，是加快推動(dòng)“貴州·酒世界”項(xiàng)目落地的重要舉措。如能按計(jì)劃推進(jìn)，將充分發(fā)揮雙方資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提升公司資產(chǎn)運(yùn)營效率和盈利能力，將對(duì)公司2020年和未來財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果產(chǎn)生一定的積極影響，推動(dòng)公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 酒帶來的預(yù)期，已經(jīng)讓中天金融開始期許明天早日到來。 說到這里，一定會(huì)有很多人會(huì)問貴州·酒世界到底是個(gè)啥？中天地產(chǎn)此舉跟茅臺(tái)有何關(guān)系呢？ 或許有必要換一個(gè)視角來解讀，“貴州是全國知名產(chǎn)酒大省，上千年的酒文化沉淀和歲月洗禮，釀造了世界三大名酒之一的茅臺(tái)酒，以及全國名酒習(xí)酒、董酒、金沙窯酒等。同時(shí)，酒產(chǎn)業(yè)也是貴州省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。中天城投以推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展為己任，于生態(tài)大城中天·未來方舟核心區(qū)域——世貿(mào)半島，傾力打造全國唯一酒文旅消費(fèi)目的地——貴州·酒世界?！?貴州·酒世界以“酒”為主題，打造“一個(gè)中心、三個(gè)一百”的酒文化全景體驗(yàn)?zāi)康牡?。?xiàng)目建設(shè)包含了以“世界之釀”大展、“酒神之舞”歌舞秀、“酒神之殿”名酒廊三大主題內(nèi)容的文化展演體驗(yàn)中心；以茅臺(tái)博物館、東方美學(xué)館、法式風(fēng)情館、德式精釀館、南洋特色館等50個(gè)國際館和50個(gè)中國主題館酒類消費(fèi)體驗(yàn)空間；并引入萬豪酒店品牌，構(gòu)造多元化精品酒店體系。 2019年初，貴陽市委十五屆五次全會(huì)提出了“一品一業(yè) 百業(yè)富貴”的發(fā)展愿景。 中天城投集團(tuán)聯(lián)席董事長吳道永表示，將貴州·酒世界打造成“永不落幕的酒博會(huì)”，并以此為契機(jī)構(gòu)建全國酒文旅消費(fèi)目的地，并將項(xiàng)目樹立為貴州新名片、新地標(biāo)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)新發(fā)展，全力打造“醉美多彩貴州”。 貴州·酒世界被寄予厚望，“貴州·酒世界擁有優(yōu)質(zhì)資源與嶄新平臺(tái)，將長效助力未來方舟區(qū)域功能優(yōu)化，有效助推文旅產(chǎn)業(yè)、酒產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，高效推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。” 不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)于茅臺(tái)而言，貴州·酒世界是其中的一部分，但絕非是自己的主場(chǎng)。因此，茅臺(tái)自身的文旅小鎮(zhèn)或許越來越近了。 五糧液文旅小鎮(zhèn)近了 有消息顯示，宜賓市五糧液酒文化小鎮(zhèn)城市設(shè)計(jì)方案日前出爐，正在向 社會(huì) 征求意見建議。 五糧液酒文化小鎮(zhèn)的功能定位是區(qū)域白酒文化 旅游 景區(qū)、酒都特色風(fēng)貌體驗(yàn)窗口、五糧液企業(yè)綜合展示中心。 據(jù)悉，宜賓市五糧液酒文化小鎮(zhèn)位于五糧液酒業(yè)園區(qū)東南門戶地帶，東至渝昆高速，西至五糧液廠區(qū)，南臨岷江，總規(guī)劃范圍約為52.17公頃。 近日，宜賓市自然資源和規(guī)劃局組織翠屏區(qū)政府、市規(guī)劃編研院、五糧液集團(tuán)公司與規(guī)劃團(tuán)隊(duì)進(jìn)行會(huì)商，啟動(dòng)并梳理五糧液酒文化小鎮(zhèn)城市設(shè)計(jì)相關(guān)工作，深入挖掘宜賓獨(dú)特的酒文化，結(jié)合空間布局、未來需求等要素情況，分析了城市設(shè)計(jì)、典型建筑概念性設(shè)計(jì)方案，為下一步推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)打下基礎(chǔ)。 該設(shè)計(jì)方案充分結(jié)合主題沉浸式消費(fèi)模式，充分挖掘五糧液酒文化特點(diǎn)，提出通過重碧樓(酒文化博物館)、醉趣坊(五星級(jí)酒店)、三余坊(游客服務(wù)中心+購酒中心+體驗(yàn)中心)、爭玉坊(研發(fā)辦公樓)、塔影園(舊州塔生態(tài)公園)為核心項(xiàng)目，提供區(qū)域酒文化消費(fèi)場(chǎng)景，并策劃了酒文化小鎮(zhèn)十二時(shí)辰的豐富文旅活動(dòng)。 同時(shí)依托公園城市理念，構(gòu)建藍(lán)綠交融的生態(tài)骨架，依托五糧液垂江景觀軸、酒文化濱江體驗(yàn)帶、舊州塔酒文化公園、濱江 體育 公園，形成“一軸垂江、一帶兩園、水綠相映、四大林盤”等生態(tài)結(jié)構(gòu)。此外，該設(shè)計(jì)方案還充分營造酒文化消費(fèi)場(chǎng)景，以“時(shí)時(shí)有活動(dòng)、月月有節(jié)事”為設(shè)計(jì)理念，策劃了酒文化小鎮(zhèn)十二大特色節(jié)事活動(dòng)。 從貴州·酒世界到五糧液酒文化小鎮(zhèn)，似乎正在解開酒文化到底能否帶動(dòng)文旅地產(chǎn)的謎底？ 不管怎樣，萬億市值的白酒寡頭們已經(jīng)展現(xiàn)出市值管理的能力了，大象都可以跳舞，何況把文旅地產(chǎn)玩起來呢？ 一定要相信文旅地產(chǎn)，是個(gè)現(xiàn)金流比拼的行業(yè)，因此，接下來的舞臺(tái)還是交給茅臺(tái)、五糧液們吧。

低庫存周轉(zhuǎn)效率的天然行業(yè)有哪些（一） 在前面的幾篇文章中，曉閑介紹了失敗庫存管理的一些特征，而且也介紹了多個(gè)負(fù)面的案例。 按照上周的寫作邏輯，這里曉閑應(yīng)該先給大家介紹一些成功案例的。 不過在介紹一些成功案例之前，我想先談一談庫存管理的行業(yè)特征。 我的問題是什么樣的行業(yè)天然具有低庫存周轉(zhuǎn)效率，而什么樣的行業(yè)卻天然會(huì)要高周轉(zhuǎn)。 大家的答案是什么？ 對(duì)于企業(yè)來說，造成庫存低周轉(zhuǎn)的原因主要是產(chǎn)品生產(chǎn)周期很長。 而對(duì)于某些行業(yè)的企業(yè)而言，保持高周轉(zhuǎn)效率是必然的選擇。 一、低周轉(zhuǎn)行業(yè) 對(duì)于我們普通人而言，可以接觸到的最知名的低周轉(zhuǎn)行業(yè)主要有 房地產(chǎn)開發(fā)商和高端白酒 這2個(gè)行業(yè)。 這2個(gè)行業(yè)的行業(yè)特性決定了全行業(yè)的所有公司都保持了較低的存貨周轉(zhuǎn)率，或者較長的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。 從某種特性來說，目前人類的技術(shù)水平以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)決定了這2個(gè)行業(yè)天然就是低周轉(zhuǎn)的模式。 另外，某種程度上來說，房地產(chǎn)和高端白酒都具備金融屬性，其金融屬性也決定了在當(dāng)下其低周轉(zhuǎn)的狀態(tài)無法改變。 下面，曉閑將分別介紹這2個(gè)行業(yè)。 1.房地產(chǎn)開發(fā) 目前，基本上全大陸地區(qū)的房地產(chǎn)公司都處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的階段中。 早年的中國大陸房地產(chǎn)企業(yè)都習(xí)慣了從銀行借錢并瘋狂拿地和囤地，之后再開發(fā)地塊，再借錢拿地的這樣一種循環(huán)模式。 對(duì)于地產(chǎn)公司而言，每一次的產(chǎn)品銷售都是一次毀滅消費(fèi)者的過程。對(duì)于多數(shù)的購房者而言，一旦發(fā)生了一次房屋交易后，通常這一輩子可能很難再次發(fā)生房產(chǎn)購買。 當(dāng)然，曉閑也必須要承認(rèn)，還是有許多的購房者會(huì)出現(xiàn)二次購房，甚至三次購房的情況的，畢竟存在換房、多買房或投資用房的需求。 不過，民用住房其生命周期基本上可以持續(xù)大幾十年，而人的壽命也不過幾十年的時(shí)間，且在其生命的前25年和45歲之后恐怕很難為了自己而買房，天然上決定了人一輩子消費(fèi)一套房是理性的選擇。 前者因?yàn)槿狈?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)而不能買房；而對(duì)于后者，一旦年齡過了45歲，還沒買房的多半還是買不起，或者壓根已經(jīng)沒有買房的需求了，或者即使買房，也不一定會(huì)買新房。 因此，對(duì)于地產(chǎn)公司而言，隨著整個(gè)房地產(chǎn)存量樓盤的不斷增加，其客戶群體必然是不斷萎縮的。 過去二十年的房地產(chǎn)輝煌本質(zhì)上來源于中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程和貨幣寬松的政策，在未來我們將難以看到過去二十年的盛況了。 由于前些年房價(jià)增速大幅超過銀行貸款利率，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，拿到的土地越多，公司越賺錢，畢竟借錢的利息趕不上土地升值的速度，同時(shí)，由于地產(chǎn)需求火熱，地產(chǎn)開發(fā)商的房屋預(yù)售可以幫助企業(yè)提前獲得現(xiàn)金流，進(jìn)一步又加速了這樣一種趨勢(shì)。 比如李嘉誠旗下的某地產(chǎn)公司很多年前拿的地塊，到現(xiàn)在還沒蓋成商品房。 回歸整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目而言，企業(yè)的整個(gè)開發(fā)過程基本上是這么幾個(gè)步驟。 地產(chǎn)公司先拿地，然后接著拿到地塊之后，再做項(xiàng)目設(shè)計(jì)和規(guī)劃，之后再做地面和地下的拆除工作和打地基，之后才開始地上部分的建設(shè)。 如果曉閑的讀者中有誰是農(nóng)村戶口的，且曾經(jīng)家里做過自建房屋的，會(huì)對(duì)房屋建設(shè)速度有一些了解。 如果是單獨(dú)建設(shè)一個(gè)一兩層高、地面面積六七十平米的樓房，找?guī)资畟€(gè)人一起開始建，那么，大概用不了多久房子就建好了，如果只是建成毛胚，一般也不會(huì)超過2個(gè)月的時(shí)間。 如果還要做裝修的話，那么，周期還需要再延長一段時(shí)間。 不過，對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)公司而言，這種一兩層的房屋往往沒有開發(fā)價(jià)值。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的營業(yè)成本中，占大頭的成本往往是拿地成本，而相比于土地成本，磚塊、水泥、鋼筋、玻璃等建筑材料的成本占比會(huì)少不少。 所以，對(duì)于地產(chǎn)公司而言， 提高利潤率和降低成本的做法往往是建高樓 。 樓房越高，房地產(chǎn)公司就能賣更多的房，得到更多的收入，而對(duì)應(yīng)的，其土地成本不變，而材料成本和建筑成本影響相對(duì)較少。 隨著建筑物高度的增加，由此會(huì)產(chǎn)生2個(gè)影響：打地基的周期會(huì)延長，地上部分建筑時(shí)間也會(huì)增加。 樓房越高，房屋地基需要承受的壓力也就越大，為了保證建筑物在未來數(shù)十年中不會(huì)發(fā)生傾斜或倒塌等事故，房地產(chǎn)公司必須在建設(shè)地上部分時(shí)做好打地基的工作。 而隨著樓層的增加，樓上部分的建筑時(shí)間自然也會(huì)延長。 而現(xiàn)階段整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在不斷發(fā)生變化。 由于國家政策的改變和住房市場(chǎng)需求變動(dòng)，帶來的影響是 高負(fù)債低周轉(zhuǎn) 的模式不再適用了，這樣的模式會(huì)導(dǎo)致很多的房地產(chǎn)企業(yè)遭遇資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，危及企業(yè)的安全。 因此，從最近幾年開始，很多的地產(chǎn)公司開始轉(zhuǎn)變策略，開始降低負(fù)債率，同時(shí)提高周轉(zhuǎn)率，龍頭企業(yè)也是如此。 雖然企業(yè)試圖這么做，但是，我們還是能夠感受到這個(gè)行業(yè)依然處于低周轉(zhuǎn)的狀態(tài)之中。 曉閑近期在工作城市做了房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研。 與碧桂園的置業(yè)顧問有過交流，在這邊有一個(gè)碧桂園的地產(chǎn)項(xiàng)目，公司是今年（記不清幾月份）拿到的地塊，項(xiàng)目的一期預(yù)售為今年12月份，而碧桂園交付房屋預(yù)計(jì)將在2024年。 那么，我們算一下，可以基本上判斷整個(gè)房產(chǎn)存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)應(yīng)當(dāng)在2年以上的周期。 這還是企業(yè)在努力提高周轉(zhuǎn)速度的一種結(jié)果。 另外，曉閑在與其他一些三線房產(chǎn)公司接觸時(shí)，發(fā)現(xiàn)基本也是類似的情況。 為了驗(yàn)證曉閑的論斷，曉閑提供一下碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)供大家參考，具體數(shù)據(jù)見表1。 表1 碧桂園存貨周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)從表1的數(shù)據(jù)看，碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)效率并沒有任何提升，反而還出現(xiàn)了明顯下降，當(dāng)然，造成該問題的原因可能與2020年的疫情關(guān)系很大。 當(dāng)我們?cè)诜治龅禺a(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)時(shí)，可以將企業(yè)拿到土地作為開始，而將房屋交付給用戶作為結(jié)束。 在我們思緒可觸及的未來，我們將會(huì)看到很多的地產(chǎn)公司依然會(huì)保持比較低的存貨周轉(zhuǎn)效率。 不過，這樣一種局面并不是確定的，在某些特殊的情況下，企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)效率可能會(huì)大幅提高，情況比較多。 A.地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)變商業(yè)模式 不再熱衷于開發(fā)新房項(xiàng)目，而是選擇建設(shè)一些特色項(xiàng)目，或者轉(zhuǎn)型為類似于麥當(dāng)勞、迪士尼這樣的看似非地產(chǎn)公司但骨子里屬于地產(chǎn)商業(yè)模式的企業(yè)。 麥當(dāng)勞的商業(yè)模式本質(zhì)上是地產(chǎn)公司哦，至于為什么這么講，這里不作介紹。 B.降低地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)格 如果當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目能夠以小型化的模式進(jìn)行的話，那么整個(gè)建設(shè)周期會(huì)非常短，產(chǎn)品交付效率會(huì)大幅提高，自然會(huì)帶來公司的存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)大幅提高。 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目以小型化項(xiàng)目來推進(jìn)時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)難度和周期將會(huì)大幅縮減。 據(jù)我所知，某三線地產(chǎn)公司參與上海的一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目難度太大，規(guī)模太大，其建設(shè)周期非常長。 該項(xiàng)目期初的總投資額高達(dá)250億左右，由于預(yù)算不當(dāng)，目前預(yù)算又增加了25億左右。 該公司在2016年左右拿下了地塊，今年年初完成地面拆除清理，截至到目前，該項(xiàng)目還處于做設(shè)計(jì)方案的階段，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2027年徹底完工。 從項(xiàng)目的建設(shè)周期看，該項(xiàng)目的完工周期將長達(dá)11年，對(duì)應(yīng)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)將高達(dá)近3600天。 原本企業(yè)最初在做方案時(shí)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將于2024年完工，但因?yàn)椴豁樌?，?xiàng)目延期3年。 C.新技術(shù)帶來的轉(zhuǎn)機(jī) 對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，存在某一些新技術(shù)可能在遙遠(yuǎn)的未來徹底改變這個(gè)行業(yè)，而這樣的技術(shù)的誕生可能會(huì)摧毀已存的全部地產(chǎn)公司。 在曉閑看來， 3D打印技術(shù)和新材料 可能是2種改變行業(yè)的潛在力量。 當(dāng)然，到目前為止，3D打印技術(shù)還沒有在建筑行業(yè)中得到任何應(yīng)用。 這項(xiàng)技術(shù)目前還不夠成熟，僅僅在某些特定的行業(yè)有所普及，比如食品加工業(yè)的某些細(xì)分領(lǐng)域已經(jīng)開始得到應(yīng)用了，比如3D打印生產(chǎn)巧克力或者打印某些人體組織，比如骨骼。 但由于建筑業(yè)追求的首要要求是安全性，目前3D打印的技術(shù)水準(zhǔn)恐怕很難承擔(dān)高強(qiáng)度的建筑材料要求。 而新材料的誕生也有可能會(huì)取代目前常用的磚塊這種笨重的材料。 這些技術(shù)的誕生將會(huì)轉(zhuǎn)變目前地產(chǎn)公司的商業(yè)模式。 當(dāng)下的地產(chǎn)公司的商業(yè)模式過于粗暴，其商業(yè)模式就是地產(chǎn)公司拿地蓋房給用戶，其中發(fā)揮重要作用的因素是地產(chǎn)公司的資金實(shí)力和籌錢的能力。 簡單地說：誰能拿錢買地，誰就是地產(chǎn)界的扛把子。 而至于地產(chǎn)公司的產(chǎn)品房子到底有啥本質(zhì)的區(qū)別，我想大多數(shù)的中國人估計(jì)也講不出一個(gè)所以然。 如果我們要說一下萬科、碧桂園、招商蛇口、新城控股、綠地的房子有啥區(qū)別，不知道有幾個(gè)人能講出一個(gè)一二三呢？ 而一旦新技術(shù)在地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)用上，那么，它很有可能會(huì)改變地產(chǎn)商的成功要素。 或許對(duì)企業(yè)而言，以前的資金實(shí)力就不一定有價(jià)值了，反而對(duì)公司的技術(shù)實(shí)力會(huì)非常重要。 從中遠(yuǎn)期，其實(shí)我們更應(yīng)該期待的是房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式的變更而帶來存貨周轉(zhuǎn)率的提升，而新技術(shù)的產(chǎn)生將依然是非常遙遠(yuǎn)的。